Налоговый вычет при строительстве частного дома в 2026 году: какие расходы включить

При строительстве частного дома можно вернуть часть НДФЛ, уплаченного с зарплаты и других подходящих доходов. Для этого нужно зарегистрировать жилой дом, подтвердить затраты и заявить имущественный налоговый вычет. Он предусмотрен статьёй 220 Налогового кодекса РФ.

В расчёт могут войти покупка земли, строительные материалы, работа подрядчиков, проект и подключение коммуникаций. Но не вся сумма, потраченная на обустройство участка, даёт право на возврат. Например, расходы на баню, забор, мебель и инструменты не учитываются.

Разберём, какие затраты можно заявить, сколько налога получится вернуть и какие документы стоит собирать с начала строительства.

Для получения вычета необходимо выполнить несколько условий:

• Построить дом на территории России и зарегистрировать право собственности на него как на жилой дом.
• Быть налоговым резидентом РФ в году, за который заявляется вычет.
• Иметь доходы, к которым можно применить имущественный вычет: например, зарплату по трудовому договору или вознаграждение по договору гражданско-правового характера.
• Подтвердить собственные расходы на строительство и оплату материалов.
• Иметь неиспользованное право на имущественный вычет или остаток его лимита.

Работать по трудовому договору необязательно. Важно, чтобы был соответствующий доход, облагаемый НДФЛ. Налог на профессиональный доход, налог по УСН и стоимость патента через имущественный вычет не возвращают. Однако самозанятый или предприниматель, который дополнительно получает зарплату, может воспользоваться вычетом по подходящим доходам.

Гражданство само по себе не определяет право на возврат. Значение имеют налоговое резидентство и остальные условия.

Основной вычет ограничен 2 млн рублей расходов на человека. Это общий лимит на покупку и строительство жилья, включая подходящие затраты на участок, материалы, работы и отделку. Отдельных лимитов по 2 млн рублей на землю и на дом нет.

При ставке НДФЛ 13% с полного лимита можно вернуть 260 000 рублей. Если подтверждённые расходы меньше, возврат рассчитывают с фактической суммы.

С 2025 года для основной налоговой базы действует прогрессивная шкала НДФЛ. Поэтому налоговый эффект вычета может быть выше.

Суммы в таблице применимы, если весь вычет уменьшает доход в пределах соответствующей ступени шкалы. Если вычет затрагивает несколько ступеней, налог пересчитывают по ним. Нельзя просто умножить все расходы на максимальную ставку, которая встречалась в расчётном листке.

За конкретный год возвращают не больше НДФЛ, который можно уменьшить за этот год. Неиспользованный остаток имущественного вычета переносится на следующие годы до полного использования.

Например, человек построил дом и подтвердил расходы на 2 млн рублей. Его годовая зарплата составила 1,2 млн рублей, НДФЛ по ставке 13% — 156 000 рублей. При отсутствии других вычетов за первый год он использует 1,2 млн рублей вычета и вернёт 156 000 рублей. Оставшиеся 800 000 рублей вычета перенесёт на следующий год и при достаточном доходе со ставкой 13% вернёт ещё 104 000 рублей.

Если вычет уже получали за квартиру

Строительство дома не создаёт новый личный лимит. Если право на вычет возникло по объекту, приобретённому после 1 января 2014 года, и из 2 млн рублей использована только часть, остаток можно заявить по другому подходящему объекту.

Если основной вычет уже использован полностью, второй раз получить его за дом нельзя. Для вычетов по объектам, право на которые возникло до 2014 года, действуют прежние правила: недоиспользованный лимит нельзя перенести на новое жильё.

Перечень расходов установлен подпунктами 3–5 пункта 3 статьи 220 НК РФ. Для каждой суммы нужны документы, позволяющие понять, за что заплачены деньги и как покупка связана со строительством жилого дома.

Покупка земли

Вернуть НДФЛ только за пустой участок, пока жилого дома нет, нельзя. Даже если земля предназначена для индивидуального жилищного строительства и оплачена полностью, право на вычет по ней возникает после регистрации права собственности на дом.

Если участок купили раньше, его стоимость можно включить вместе с расходами на строительство после оформления дома. Дата покупки земли не обязана совпадать с годом завершения строительства.

Жилой дом может находиться и на садовом участке. Само членство в садовом товариществе не препятствует вычету: важны законное размещение объекта, его жилой статус и выполнение требований статьи 220 НК РФ. Для старых объектов нужно учитывать дату возникновения права и действовавшие тогда правила.

Строительные и отделочные материалы

Материалы можно покупать самостоятельно, независимо от того, кто выполняет работы. В чеках должны быть понятные наименования товаров. Если в платёжном документе указано только «стройматериалы», сохраните накладную или другой документ с расшифровкой покупки.

Не стоит включать в расчёт весь чек, если одновременно приобретались материалы для дома, инструмент и товары для благоустройства. Учитывают только подходящие позиции.

Работа подрядчиков

К вычету принимают фактически оплаченное строительство и отделку. Полезно, чтобы в договоре были указаны адрес объекта, виды работ, стоимость и порядок расчётов. Выполнение работ подтверждают актами, оплату — платёжными документами.

Если одна бригада делала фундамент, другая возводила стены, а третья занималась отделкой, можно учесть расходы по нескольким договорам. При комплексном договоре на строительство нужно отделить затраты на сам жилой дом от оплаты бани, забора и других объектов.

Подключение коммуникаций

Вычет распространяется на расходы по подключению дома к инженерным сетям и создание автономных систем электро-, водо-, газоснабжения и канализации. Это может включать, например, предусмотренные документами работы по устройству автономной канализации.

При этом покупка бытового или сантехнического оборудования сама по себе не равнозначна расходам на подключение. По смешанным договорам нужна разбивка стоимости работ и оборудования: всю сумму автоматически включать нельзя.

Не учитываются:

• строительство отдельно стоящих бани, гаража, сарая и других хозяйственных построек;
• установка забора, благоустройство, озеленение и устройство дорожек;
• покупка мебели, бытовой техники и сантехнического оборудования;
• покупка инструментов и строительной техники для личного использования;
• отдельно оплаченная аренда инструмента и техники;
• комиссия посредника, расходы на оформление сделок, госпошлины и межевание;
• реконструкция, перепланировка и переустройство уже существующего готового дома;
• стоимость собственного труда и бесплатной помощи родственников или знакомых.

Расходы на материнский капитал, бюджетные субсидии и суммы, оплаченные за владельца работодателем или другими лицами, тоже исключают. Но это не лишает права на вычет по оставшимся собственным затратам.

Например, строительство обошлось в 2,8 млн рублей, из которых 600 000 рублей покрыты бюджетной выплатой. Собственные расходы составляют 2,2 млн рублей. При соблюдении остальных условий человек сможет заявить основной вычет в пределах личного лимита 2 млн рублей.

При покупке участка или дома у взаимозависимого физического лица вычет по такой покупке не предоставляется. В частности, ограничение распространяется на сделки между супругами, родителями и детьми, братьями и сёстрами. Расходы на последующее самостоятельное строительство требуют отдельной оценки: отказ по покупке земли нельзя автоматически переносить на все затраты по возведению дома.

Да. Нанимать подрядчика для получения вычета необязательно. Если владелец сам построил дом, он вправе учесть документально подтверждённые расходы на подходящие материалы, проект, коммуникации и оплаченные работы сторонних исполнителей.

При этом собственный труд нельзя оценить в деньгах и добавить к вычету. Например, если материалы стоили 900 000 рублей, а всю работу хозяин выполнил самостоятельно, заявить ещё условный миллион рублей «за строительство» не получится.

Если материалы покупают у обычного физического лица, нужен акт закупки с его адресными и паспортными данными и подтверждением расчёта. При найме исполнителя без статуса предпринимателя или самозанятого могут возникать дополнительные обязанности по страховым взносам. Одного факта перевода денег знакомому недостаточно, чтобы подтвердить строительные расходы.

Для построенного дома ключевой момент — государственная регистрация права собственности на жилой дом. Пока объект зарегистрирован как незавершённое строительство, заявить вычет по строительству и покупке земельного участка нельзя. Фактическое заселение этого не меняет.

Если дом зарегистрирован в 2025 году, вычет можно заявить за 2025 год и последующие годы. В расчёт при этом разрешено включить подходящие расходы на строительство за предыдущие годы.

Если регистрация состоялась в 2026 году, декларацию за 2026 год подают начиная с 2027 года. Через работодателя вычет можно оформить уже в 2026 году, не дожидаясь его окончания.

Если дом садовый или нежилой

Для вычета нужен жилой дом. Постройка со статусом «садовый дом» или «нежилое здание» сама по себе такого права не даёт. Последующее признание изначально нежилого объекта жилым не означает автоматического права вернуть НДФЛ за его покупку и строительство.

Старые записи «жилое строение» на садовых участках рассматривают с учётом переходных положений Федерального закона № 217-ФЗ и даты приобретения объекта. Их не следует приравнивать ко всем нежилым садовым постройкам.

Если куплен недострой

После достройки и регистрации жилого дома можно учесть стоимость его покупки и подходящие расходы на завершение работ. В договоре приобретения должно быть зафиксировано, что дом не окончен строительством.

Если же куплен готовый жилой дом, последующая реконструкция или ремонт не превращаются в расходы на новое строительство.

Если отделка продолжается после регистрации

Допустимые расходы на достройку и отделку собственного построенного дома можно включать и после регистрации права собственности, в том числе когда часть вычета уже получена. Но общий личный лимит остаётся прежним. Если он исчерпан, дополнительные чеки возврат не увеличат.

Собирайте документы по каждому виду расходов, а не только общий договор и итоговую сумму стройки.

Сведения о праве собственности налоговая обычно получает от Росреестра. Выписку ЕГРН полезно проверить заранее: в ней должны быть правильные данные о владельце и жилом доме. Наличие записи в реестре не заменяет подтверждение расходов.

Договор и акт работ не всегда доказывают оплату. Для безналичного расчёта сохраните платёжное поручение или выписку с назначением платежа, для наличного — надлежащий документ о получении денег. Платежи желательно связывать с конкретным договором и объектом.

Электронные чеки можно сохранять наряду с бумажными. Выцветающие чеки лучше сразу сканировать. Если документ потерян, запросите дубликат у продавца или выписку в банке; отсутствие доказательств оплаты может привести к исключению расходов.

Если строительство оплачено заёмными деньгами, основной вычет сохраняется: кредит не является бюджетной субсидией. Дополнительно можно заявить вычет по фактически уплаченным процентам по целевому займу или кредиту на строительство.

Для кредитов, полученных с 2014 года, лимит процентов — 3 млн рублей на человека. При ставке 13% это до 390 000 рублей возврата. При более высокой ставке налоговый эффект может быть больше, но его определяют по фактическому пересчёту налога.

Основной долг учитывается в составе расходов на строительство, а проценты — отдельно. Одни и те же суммы дважды не заявляют. Обычный потребительский кредит без предусмотренной договором цели строительства не даёт права на процентный вычет только потому, что деньги потрачены на дом.

Проценты, уплаченные до регистрации жилого дома, также можно учесть после возникновения права на вычет. Процентный вычет предоставляется по одному объекту: неиспользованный лимит нельзя перенести на другую ипотеку. Для кредитов до 2014 года действуют отдельные переходные правила.

Если дом построен в браке за общие средства и относится к совместному имуществу, право на вычет может быть у обоих супругов. Это возможно и тогда, когда право собственности и платёжные документы оформлены только на одного из них.

Каждый использует свой оставшийся лимит. Общая сумма заявленных расходов не должна превышать фактические подходящие затраты семьи.

Например, супруги подтвердили 4 млн рублей расходов и ранее не использовали основной вычет. Они могут распределить по 2 млн рублей каждому. При ставке 13% общий возврат составит до 520 000 рублей при достаточном облагаемом доходе у обоих.

Если семья потратила 2 млн рублей, заявить по 2 млн каждому нельзя. Распределение не создаёт дополнительных расходов. Порядок оформления зависит также от режима собственности, в том числе условий брачного договора.

Через налоговую после окончания года

1. Определите подходящие расходы, исключите субсидии и затраты, которые не входят в вычет.

2. Проверьте оставшийся личный лимит и при необходимости распределите расходы между супругами.

3. Заполните декларацию 3-НДФЛ за соответствующий год. Для каждого года нужна отдельная декларация.

4. Приложите подтверждающие документы и укажите счёт для возврата.

5. Ответьте на запросы инспекции, если понадобятся пояснения.

Обычная камеральная проверка декларации занимает до трёх месяцев. Перечисление денег зависит от завершения проверки и состояния единого налогового счёта: при наличии задолженности доступная к возврату сумма может уменьшиться.

Если декларация подаётся только ради вычета, срок 30 апреля к ней не применяется. Если одновременно нужно задекларировать доход, для этой обязанности действуют установленные сроки.

Через работодателя в текущем году

После регистрации дома подайте в налоговую заявление о подтверждении права на имущественный вычет и документы. Инспекция рассматривает заявление в течение 30 календарных дней и направляет подтверждение работодателю.

Затем подайте работодателю заявление на предоставление вычета. Бухгалтерия применит его к доходам текущего года; вопрос возврата уже удержанного в этом году НДФЛ также решается через работодателя. За прошлые годы обращаются в налоговую.

В упрощённом порядке

Этот способ возможен, если у налоговой есть необходимые сведения и в личном кабинете сформировано предзаполненное заявление. Одна регистрация дома не означает, что инспекция автоматически узнает стоимость всех материалов и работ.

Если заявления нет или оно не учитывает подтверждённые строительные расходы, можно оформить вычет обычным способом. Ждать автоматического возврата необязательно.

Само право на имущественный вычет не сгорает через три года после строительства. Но возврат налога за прошлые периоды ограничен по сроку.

В 2026 году по общему правилу можно подать декларации на возврат за 2023, 2024 и 2025 годы, если право на вычет существовало в соответствующем году. Если дом зарегистрирован только в 2025 году, вернуть НДФЛ за 2023 и 2024 годы обычный налогоплательщик не сможет, даже когда расходы на стройку были именно тогда.

Для пенсионеров предусмотрено исключение: остаток имущественного вычета можно переносить на три налоговых периода, предшествующих году, в котором образовался переносимый остаток. Для возврата в этих периодах должны быть подходящие облагаемые доходы. Государственная пенсия сама по себе НДФЛ не облагается.

Составьте реестр расходов: дата, продавец или исполнитель, назначение, сумма, платёжный документ. Отдельно отметьте расходы на землю, дом, отделку и коммуникации. Затем уберите из расчёта хозяйственные постройки, оборудование, инструмент и суммы господдержки.

Проверьте три вещи: дом зарегистрирован как жилой, у заявителя есть остаток вычета и каждый включённый расход подтверждён. Такой порядок помогает избежать ситуации, когда деньги действительно потрачены на стройку, но документы не позволяют принять их к вычету.